Ekki hægt að ætlast til að kaupendur hafi þekkingu til að meta ástand eigna

Fasteignasali segir að hér á landi ætti að taka upp þá hefð að láta fagmenn skoða fasteignir áður en þær eru seldar. Að hafa allt uppi á borðum áður en söluferlið hefst sé í hag bæði seljanda og kaupanda. Ástandsskoðun sé mikilvæg neytendavernd í nágrannalöndunum og gæti komið í veg fyrir tafir á greiðsluferli, deilur um leynda galla og dómsmál tengd fasteignaviðskiptum. 

„Ég hef starfað við sölu fasteigna í 15 ár og alltaf haft mikinn áhuga á að finna lausn á þeim vanda sem er mat á ástandi fasteigna við eigendaskipti og þeim vonbrigðum og vandamálum sem koma upp þegar kemur í ljós að eignin er ekki í því ástandi sem reiknað var með við undirskrift,“ segir Lárus Ómarsson fasteignasali.

„Það er ekki hægt að ætlast til að nýr kaupandi fasteignar hafi þekkingu til að meta ástand eignarinnar á fullnægjandi hátt þegar kemur til dæmis að raflögnum, pípulögnum eða öðrum frágangi sem einungis fagmenn eru færir um að meta. Þetta veit ég vel sem menntaður rafvirki og það er alveg ljóst að ekki er nægjanlegt fyrir venjulegan kaupanda að „athuga rafmagnstöfluna“ til að meta hvort raflagnir séu í lagi í íbúðinni. Sama gildir um aðra hluti sem venjulegt, ófaglært fólk hefur ekki þekkingu á.“

Sérfræðiálit getur komið sér vel

Hann segir að lögin sem gildi um þessi mál hér á landi séu ófullkomin og sum dómafordæmin galin.

„Mitt mat er að einungis vanir fagmenn eigi að meta ástand fasteigna og því hófum við hjá Nýhöfn samstarf við Frumherja fyrir fimm árum síðan og sjá þeir um að söluskoða allar íbúðareignir sem við höfum til sölumeðferðar, áður en þær fara í sölu og höfum þróað með þeim verkferli sem okkur finnst eðlilegt. Það er nauðsynlegt að kaupendur skoði íbúðir vel og fái tilfinningu fyrir íbúðinni sem á að kaupa en öll ráð um hvað eigi að skoða hafa lítið að segja þegar fólk veit ekki eftir hverju það á að leita.“

Að hans mati eru mikil fræði á bak við ástandsmat á burðarvirki þaks og frágangi glugga, eitthvað sem hinn almenni kaupandi á erfitt með.

„Ástand hluta getur verið verra en útlit gefur til kynna en einnig betra, það má ekki gleyma því. Ég hef oft orðið vitni að því að fólk tali um ónýtan glugga ef málning er farin að flagna að innan eða jafnvel ef rúðan er brotin. 

Það er mikill munur á að skipta um brotna rúðu eða yfirborðsmeðhöndla tréverk að innan og að skipta út heilum glugga í steinsteyptu húsi. 

Þarna getur sérfræðiálit komið sér vel og bjargað því að þú hættir við kaup á draumaeigninni á röngum forsendum.“

Mikill hraði einkennir markaðinn á Íslandi

Lárus segir að Ísland ætti að horfa til nágrannalandanna varðandi vinnulag í kringum fasteignasölu. „Okkur finnst í þessu felast mikil neytendavernd fyrir bæði kaupendur og seljendur því bæði skoðunarskylda kaupanda og upplýsingaskylda seljanda á Íslandi er mjög rík. Að okkar mati ætti þetta að vera komið í lög um fasteignakaup eins og víða í löndum í kringum okkur. Við ákváðum að bjóða söluskoðun endurgjaldslaust þar sem markmiðið var og er að allar okkar íbúðareignir séu metnar af fagmönnum, hvort sem seljandi eða kaupandi tíma því eða ekki. Algengast er að greitt sé sérstaklega fyrir úttektir í öðrum löndum og þykir almennt sjálfsagt mál.“

Hann segir að bæði seljendur og kaupendur kunni að meta þetta verklag.

„Það eru hins vegar ákveðin vonbrigði að ekki fleiri fasteignasalar skuli taka upp þetta sjálfsagða verkferli í kringum fasteignaviðskipti en mikill hraði hefur einkennt fasteignamarkaðinn hér á landi og oft sem ágallar og óvæntir hlutir koma í ljós eftir að sala hefur átt sér stað og kaupandinn fer að „ditta“ að og mála tóma íbúð.“

Hann er sjálfur menntaður iðnaðarmaður en segist samt ekki hafa þá þekkingu sem þarf til að ástandsmeta íbúð á sölu.

„Að láta fagmenn ástandsskoða fasteignir er eina rétta leiðin í fasteignaviðskiptum. Þetta er neytendavernd. Venjulegt fólk getur horft á rafmagnstöflu tímunum saman án þess að átta sig á ástandi hennar. Nú er ég menntaður iðnaðarmaður, rafvirki, og hef margra ára reynslu af vinnu í bæði nýbyggingum og viðhaldi húsa og því talsvert betur settur til að meta ástand fasteigna en þeir fasteignasalar sem ekki eru menntaðir iðnaðarmenn. Lengi vel kom það alltaf á óvart hversu lítið ég veit um fjöldamörg atriði eins og til dæmis rakaskemmdir í húsum, glugga og ofnalagnir.  Það er hætt að koma mér á óvart. Þetta er bara fyrir fagmenn í ástandsskoðunum eins og hjá Frumherja.“

Enginn seljandi hefur neitað

Lárus segir að í löndum eins og Danmörku sé þetta verklag fest í lög, svo allir geta fengið að sjá ástandsskoðun áður en þeir kaupa eign.

„Nýlega var viðtal í fjölmiðlum við Sigmund Grétar Hermannsson húsasmið þar sem hann talar um að hér ríki villta vestrið í fasteignakaupum. Hann talar um mikilvægi þess að fá fagmenn til að skoða fasteign áður en fólk kaupir og nefnir dæmi um foreldra sína í Danmörku sem fengu ástandsskoðun með öllum eignum sem þau skoðuðu.“

Það séu því ótvíræðir kostir við að allt sé uppi á borðum, áður en söluferlið hefst, bæði fyrir kaupanda og seljanda.

„Fagskoðun fasteigna á því ekki bara að sjálfsagður hluti fasteignaviðskipta á Íslandi heldur er þetta stórt neytendamál sem í mínum huga ekki spurning hvort heldur hvenær verður lögleitt inn í fasteignaviðskipti hér á landi. Þangað til ríðum við á vaðið. Nýhöfn er eina fasteignasalan sem lætur skoða allar fasteignir sem við tökum í sölumeðferð, svo best ég viti. Skoðunin er á okkar kostnað og mælum eindregið með því að hún sé framkvæmd. Enginn seljandi hefur neitað að láta framkvæma þessa skoðun í þessi fimm ár sem við höfum farið þessa leið enda fólk fljótt að átta sig á kostum þess.“

Tugmiljóna samningar

Lárus telur að kostnaðurinn við slíkar skoðanir séu hugsanlega ástæða þess að fleiri fasteignasölur hér á landi hafi ekki tekið upp þetta verklag.

„En líklegra er að menn óttist neikvæða umfjöllun um það sem verið er að selja. Það er röng nálgun að mínu mati og reyndar allra fasteignasala Skandinavíu. Kostirnir við að láta fagmann skoða og hafa þannig allt uppi á borðinu áður skrifað er undir tugmilljóna króna bindandi samninga, eru margir. Það segir eiginlega sjálft. 

En sem dæmi þá vekur söluskoðun traust hjá kaupanda sem er þá líklegri til að greiða hærra verð. Skoðun fagmanna minnkar líkurnar á deilumálum og þá kröfum um afslátt eftir að kaupandinn er búinn að fá afhenta tóma íbúð. 

Sérfræðiálit á dýrum hlutum sem fólk kaupir hvort sem það er útivistarjakki, nýtt sjónvarp eða bíll er gulls ígildi, hvað þá á fasteignum. Sumir fasteignasalar benda kaupendum á að þeir geti látið ástandsskoða eftir á en þá er búið að skrifa undir og allt miklu erfiðara.“

Betra að sleppa við vesenið

Þá þurfi að vera fyrirvari um nánari skoðun sem getur þá tafið allt ferlið.

„Margir fasteignasalar sem ég hef talað við varðandi ástandsskoðanir bera fyrir sig ábyrgðina og hvar hún fellur og það er gott og vel. En það er ekki næg ástæða til að gera hlutina ekki rétt. Lögin okkar sem gilda um þessi mál eru ófullkomin og sum dómafordæmin beinlínis galin. Við erum að spila Svarta Pétur og þetta er eina leiðin til að minnka líkurnar á að seljandi og kaupandi sitji uppi með hann. Þá er betra að ég sitji uppi með hann, ef til þess kemur og það verður bara að hafa það þangað til löggjafinn hysjar upp um sig.“

Lárus segir að slík löggjöf gæti verið mikill léttir fyrir bæði seljendur og kaupendur á íslenskum fasteignamarkaði.

„Það er erfið staða fyrir seljanda að vera í ef eitthvað óvænt og dýrt álitamál kemur upp eftir á, þegar hinn sami seljandi er búinn að gera bindandi kauptilboð í aðra íbúð. Ég fullyrði að allir seljendur sem hafa lent í þannig erfiðum aðstæðum hefðu frekar viljað vitað það fyrirfram og þá hugsanlega fengið aðeins minna fyrir eignina sína en sloppið við vesenið og þá meira þegar upp er staðið.“

Engin eign er gallalaus

Þó að eitthvað komi upp í ástandsskoðun, þá þýðir það ekki endilega að seljandinn þurfi að fara í framkvæmdir fyrir söluna. Snúist þetta meira um að allt sé uppi á borðum og seljendur og kaupendur meðvitaðir um það sem þarf að gera fyrir eignina.

„Engin fasteign er gallalaus, bara spurning um hversu mikið eða lítið og hvenær það kemur upp. Í langflestum tilfellum eru þetta lítilvæg atriði sem skipta litlu máli í stóru myndinni það er að segja áður en skrifað er undir. Hins vegar þegar lítil mál koma upp eftir að búið er að skrifa undir geta þau orðið að úlfalda. Þetta er ennþá mikilvægara þegar um dýrar framkvæmdir er að ræða en þá er líka miklu auðveldara að semja um þau áður en samningur er undirritaður.“

Ef það koma upp vandamál eða gallar í ástandsskoðun, sé það metið í kjölfarið hvernig það verði leyst.

„Við ákveðum fyrirfram með seljendum hvernig þeir vilja taka á málinu, í ró og næði. Þá eru líka margir kostir í stöðunni eins og til dæmis að laga áður en ferlið hefst eða bjóðast til að laga fyrir afhendingu eða jafnvel gefa afslátt, það fer alveg eftir hverju tilfelli fyrir sig. 

Áður en skrifað er undir eru margir möguleikar á borðinu en þeim fækkar eftir því sem líður á ferlið.

Kaupandinn er alltaf upplýstur, hann les um þetta í skýrslunni sem við afhendum honum og leggjum fram sem hluta af kaupsamningnum.“

Hann bendir á að það sé bæði afar tímafrekt og einnig kostnaðarsamt að fara með fasteignagallamat fyrir dómstóla.

„Þau eru almennt ekki innifalin í réttaraðstoðartryggingunni sem er hluti af fjölskyldutryggingunni og reynir fólk því almennt að semja um ágreiningsatriði eftir fremsta megni og í flestum tilfellum er það einfaldlega eini kosturinn. Vönduð upplýsingagjöf getur því komið í veg fyrir að óvæntar uppákomur setji strik í reikninginn, og þá í reikning beggja því til að samningar takist þurfa yfirleitt báðir að gefa eitthvað eftir. Ekki gleyma því að oftast er seljandinn líka kaupandi að annarri eign og miklar tafir á greiðslum vegna ágreinings geta komið sér afar illa.“